Отдаването под наем на апартаменти с мебели и домакински уреди се превърна в обичайна практика. Често никой не мисли за процедурата за разпределяне на разходите за ремонт на имота между наемателя и собственика на етапа на сключване на сделка. В резултат на това, ако даден апартамент под наем се развали пералня, Възникват спорове за чия сметка да се ремонтира. Процедурата за разрешаване на такива конфликти до голяма степен се определя от наличието или липсата на договор за наем, както и от неговото съдържание.
Кой плаща ремонта, ако няма сключен договор?
Искайки да спестят от данъци, собствениците на жилища често пренебрегват формализирането на отношенията с наемателите. Освен това, в случай на предоставяне на обзавеждане и необходимо оборудване за ползване в допълнение към недвижимите имоти, списъкът на прехвърленото имущество не се записва в писмена форма по никакъв начин.
Ако споразумението между наемателя и собственика на апартамента е сключено само устно, без подписване на документи, тогава въпросът кой плаща за ремонт в случай на повреда на прехвърления имот става предмет на спорове. От една страна, наемателят е длъжен да поддържа нещата, които използва, в добро състояние и, ако е необходимо, да ги ремонтира за своя сметка (клауза 2 на член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация).От друга страна, фактът, че пералнята му е била предадена за ползване, не е отразен по никакъв начин, тъй като:
- Няма сключен договор за наем или аренда;
- Актът за приемане не е подписан от страните.
Ако наемателят откаже да изпълни ремонт на пералня за своя сметка, за лизингодателя ще бъде доста трудно да докаже факта на причиняване на щети върху него (вижте Апелативното решение на Уляновския окръжен съд от 03.09.2013 г. по дело № 33-3165/2013 г.). В такава ситуация е по-добре страните да се споразумеят кой трябва да плати за отстраняването на евентуална повреда на пералнята, било то на етапа на сключване на сделка или при факта на неизправност. Възможни са следните опции:
- Ремонтът се извършва за сметка на наемателя;
- Стойността на ремонта се разпределя на дялове между наемателя и собственика на апартамента;
- Реставрацията на пералнята се заплаща от собственика на имота.
Възможно е също така наемателят да плати ремонта, а след това месечното му плащане към наемодателя да бъде намалено с тази сума. Тъй като няма писмени доказателства за връзката между собственика на жилището и нейния наемател, опитът да се настоява за възстановяване на тези разходи от която и да е от страните е доста труден. Дори ако някой от участниците в конфликта реши да подаде иск в съда, резултатът най-вероятно ще бъде отрицателен, тъй като няма значими доказателства за прехвърляне на собственост за ползване.
Изтеглете бланка за договор за наем на апартамент между физически лица във формат word (.doc).
Изтеглете формуляра за договор за наем в PDF формат
Изтеглете образец за попълване на договор за наем на апартамент
Кой плаща ремонта, ако има договор за наем?
Законодателството регламентира правилата за сключване на сделки само в писмен вид; никакви устни споразумения нямат правна сила. Ето защо е препоръчително, ако апартамент с цялото имущество в него е предвиден за живеене, да се сключи договор за наем или търговски наем. Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация текстът на посочения документ трябва да съдържа ясен списък на обектите, прехвърлени за използване.
Необходимо е също така да се състави предавателен акт, подписан от двете страни, в който да е посочена отделно пералнята, която е в добро състояние. В този случай ще бъде документиран фактът, че имотът е предоставен за ползване на наемателя без скрити недостатъци и неуточнени недостатъци.
Споразумението ясно определя как и кой трябва да плати за ремонта на оборудването, прехвърлено на наемателя. Вариантите за съдържанието на такава клауза в писмен договор могат да бъдат:
- Разпределяне на финансовата отговорност за ремонт на оборудването в зависимост от това по чия вина е настъпила повредата;
- Плащането на разходите за работа по възстановяване на работоспособността на пералнята се извършва от лизингодателя;
- Наемателят заплаща ремонта.
Възможна е ситуация, когато има договор за лизинг или наем, но в списъка с права и задължения на страните не е посочено кой плаща ремонт на счупена пералня. В този случай разпоредбите на параграф 2 на чл. 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация и най-често тежестта на финансовите разходи за ремонт на домакински уреди пада върху наемателя. Но не всичко е толкова просто, тъй като в параграф 1 от този член задължението за извършване на основен ремонт на имота, намиращ се в нает апартамент, е на неговия собственик.
Ако договорът за наем не посочва ясно кой трябва да ремонтира дефектното оборудване или ако възникнат спорове между жителите и наемодателя, процедурата трябва да бъде следната:
- Извикване на специалист за диагностика на счупено оборудване;
- Получаване на писмено становище от специалист за причините за неизправността;
- Определяне въз основа на резултатите от прегледа на лицето, което трябва да плати за ремонта на пералнята.
Специалистите от сервизния център не са склонни да дават официални заключения за причините за повредата, но е в интерес на наемателя, който наема апартамента, да настоява за изготвянето на необходимия документ. В резултат на това, ако повредата е възникнала поради неправилна или небрежна експлоатация, наемателят трябва да поеме разходите за ремонт.
Възможно ли е прекратяване на договор за наем поради повреда на оборудването?
Повредата на пералнята прави престоя на наемател в нает апартамент некомфортен. Ако между страните не бъде постигнато споразумение относно процедурата за извършване на ремонт за такива ситуации, това обстоятелство може да стане основание за прекратяване на договора за наем.
Моля, имайте предвид, че договорът за наем може да бъде прекратен:
- Наемодателят на основание ал. 2 стр. 1 чл. 619 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако имуществото е повредено по вина на наемателя;
- Наемателят на основание клауза 2 на чл. 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако прехвърленото му оборудване съдържа дефекти, които не са посочени в договора, което прави работата му невъзможна.
Неизправност на домакинското оборудване, прехвърлено от наемодателя на наемателя, отговаря на горното основание. В този случай инициативата за прекратяване на договорните отношения може да дойде от всяка от страните по договора. Проблемът с разходите за ремонт може да не бъде решен до момента, в който е направено такова искане. Ако не е възможно да се постигне споразумение между собственика на апартамента и гражданина, който живее в него, тогава те ще трябва да бъдат разрешени в съда.
