Prenájom bytov s nábytkom a domácimi spotrebičmi sa stal bežnou praxou. O postupe rozdelenia nákladov na opravy majetku medzi nájomcu a vlastníka vo fáze uzatvárania transakcie často nikto neuvažuje. V dôsledku toho, ak sa prenajatý byt pokazí práčka, Vznikajú spory o tom, na koho náklady by sa malo opraviť. Postup pri riešení takýchto konfliktov je do značnej miery určený prítomnosťou alebo absenciou nájomnej zmluvy, ako aj jej obsahom.
Kto platí opravy, ak nebola uzavretá zmluva?
Majitelia domov, ktorí chcú ušetriť na daniach, často zanedbávajú formalizáciu vzťahov s nájomníkmi. Navyše v prípade poskytnutia nábytku a potrebného vybavenia na užívanie popri nehnuteľnostiach sa zoznam prevádzaného majetku nijako písomne neeviduje.
Ak je dohoda medzi nájomcom a vlastníkom bytu uzatvorená len ústne, bez podpisu dokumentov, potom sa predmetom sporov stáva otázka, kto platí opravy v prípade poruchy prevádzanej nehnuteľnosti. Na jednej strane je nájomca povinný udržiavať veci, ktoré používa, v dobrom stave a v prípade potreby ich na vlastné náklady opraviť (článok 2 § 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).Na druhej strane skutočnosť, že mu bola práčka odovzdaná do užívania, nebola nijako zaznamenaná, pretože:
- Nie je uzatvorená žiadna nájomná ani nájomná zmluva;
- Potvrdenie o prijatí nebolo zmluvnými stranami podpísané.
Ak nájomca odmietne vykonať oprava práčky na vlastné náklady bude pre prenajímateľa dosť ťažké preukázať skutočnosť, že mu vznikla škoda (pozri Odvolací rozsudok Krajského súdu v Uljanovsku zo dňa 09.03.2013 vo veci č. 33-3165/2013). V takejto situácii je lepšie, aby sa strany dohodli na tom, kto by mal zaplatiť za odstránenie prípadnej poruchy práčky, či už vo fáze uzatvárania transakcie, alebo v prípade poruchy. Možné sú nasledujúce možnosti:
- Opravy sa vykonávajú na náklady nájomcu;
- Náklady na opravy sa delia podielovo medzi nájomcu a vlastníka bytu;
- Obnovu práčky hradí majiteľ nehnuteľnosti.
Je tiež možné, že opravy zaplatí nájomca a následne sa mu o túto sumu zníži mesačná platba prenajímateľovi. Keďže neexistujú žiadne písomné dôkazy o vzťahu medzi majiteľkou domu a jej nájomcom, snažiť sa trvať na preplatení týchto výdavkov ktoroukoľvek stranou je dosť ťažké. Aj keď sa jeden z účastníkov konfliktu rozhodne podať žalobu na súd, výsledok bude s najväčšou pravdepodobnosťou negatívny, pretože neexistujú žiadne významné dôkazy o prevode majetku do užívania.
Stiahnite si formulár zmluvy o prenájme bytu medzi fyzickými osobami vo formáte word (.doc).
Stiahnite si formulár nájomnej zmluvy vo formáte PDF
Stiahnite si vzor vyplnenia zmluvy o prenájme bytu
Kto platí opravy, ak existuje nájomná zmluva?
Právna úprava upravuje pravidlá uzatvárania obchodov len v písomnej forme, žiadne ústne dohody nemajú právnu silu. Preto je vhodné, ak je byt so všetkým majetkom v ňom poskytovaný na bývanie, uzavrieť nájomnú alebo obchodnú nájomnú zmluvu. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí text špecifikovaného dokumentu obsahovať jasný zoznam predmetov prevedených na použitie.
Taktiež je potrebné vyhotoviť prevodný list podpísaný oboma stranami, v ktorom bude samostatne uvedená práčka, ktorá je v dobrom stave. V tomto prípade bude zdokumentovaná skutočnosť, že nehnuteľnosť je poskytnutá do užívania nájomcovi bez skrytých vád a bližšie nešpecifikovaných vád.
Zmluva jasne definuje, ako a kto má platiť za opravu zariadenia prevedeného na nájomcu. Možnosti obsahu takejto doložky v písomnej dohode môžu byť:
- Rozdelenie finančnej zodpovednosti za opravu zariadenia podľa toho, koho zavinenie k poruche došlo;
- Úhradu nákladov na prácu na obnovenie pracovnej kapacity práčky hradí prenajímateľ;
- Opravy hradí nájomca.
Môže nastať situácia, keď existuje nájomná zmluva alebo nájomná zmluva, ale v zozname práv a povinností zmluvných strán nie je uvedené, kto platí oprava pokazenej práčky. V tomto prípade platí ustanovenie odseku 2 čl. 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a bremeno finančných nákladov na opravu domácich spotrebičov najčastejšie padá na nájomcu. Nie všetko je však také jednoduché, pretože v odseku 1 tohto článku má povinnosť vykonať väčšie opravy nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v prenajatom byte jeho vlastník.
Ak z nájomnej zmluvy jasne nevyplýva, kto má opraviť chybné zariadenie, alebo ak vzniknú spory medzi obyvateľmi a prenajímateľom, postupuje sa nasledovne:
- Privolanie špecialistu na diagnostiku rozbitého zariadenia;
- Získanie písomného stanoviska odborníka o príčinách poruchy;
- Určenie na základe výsledkov vyšetrenia osoby, ktorá by mala zaplatiť opravu práčky.
Špecialisti servisných stredísk sa zdráhajú poskytnúť oficiálne závery o príčinách poruchy, ale je v záujme nájomcu, ktorý si prenajíma byt, aby trval na vypracovaní potrebného dokumentu. V dôsledku toho, ak k poruche došlo v dôsledku nesprávnej alebo neopatrnej obsluhy, náklady na opravy musí znášať nájomca.
Je možné vypovedať nájomnú zmluvu z dôvodu poruchy zariadenia?
Porucha práčky znepríjemňuje nájomníkovi pobyt v prenajatom byte. Ak medzi stranami nedôjde k dohode o postupe pri vykonávaní opráv v takýchto situáciách, môže sa táto okolnosť stať dôvodom na ukončenie nájomnej zmluvy.
Upozorňujeme, že nájomnú zmluvu je možné vypovedať:
- Prenajímateľ na základe ods. 2 str. 1 čl. 619 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak bol majetok poškodený vinou nájomcu;
- Nájomca na základe odseku 2 čl. 620 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zariadenie, ktoré mu bolo prevedené, obsahovalo chyby neuvedené v zmluve, ktoré znemožňovali jeho prevádzku.
Porucha vybavenia domácnosti, prevedená z prenajímateľa na nájomcu, zodpovedá vyššie uvedeným dôvodom. V tomto prípade môže podnet na ukončenie zmluvného vzťahu pochádzať od ktorejkoľvek zmluvnej strany. Otázka nákladov na opravu nemusí byť vyriešená v čase, keď je takáto požiadavka vznesená. Ak sa nepodarí dohodnúť medzi vlastníkom bytu a občanom v ňom bývajúcim, tak ich bude treba riešiť súdnou cestou.
